マンションは管理を見て買え!
「マンションは管理を見て買え」という鉄則があります。
マンションは通常の生活では、便利な事も多いですが、管理が適切に実施されていない所では、一端崩れ出すと、結構やっかいになります。
新築マンションは良いものですが、管理体制そのものが不明ですので、かなりリスキーである事を承知で購入しなければなりません。
ただ新築マンションでも、自らが率先して理事会に参加する事で、この管理をより良い方向に持ってくる事も可能と思われます。
中古マンション購入では、鉄則「マンションは管理を見て買え」ですが、マンション購入前からかなり判断できると思えます。
以下に紹介したいと思います。
マンション管理規約と長期修繕計画
中古マンションで見るべき箇所は、マンション管理規約と長期修繕計画です。
長期修繕計画が適切に実施されているかどうは、非常に重要です。
例えは 数千万単位となるエレベータの更新や配水管の交換、はたまた、TVケーブルの更新など、それらが妥当に行われている事は必須です。
それらが適切に実施されていないとすれば、もしかしたら、将来多額な費用がかかるかもしれません。
できれば、マンション管理組合の最新年度の収支状況も確認しておけば、よりベターです。
直接響いてくるのは、マンション管理費や修繕積立金などが不足していないかどうか。現在の費用が将来増えてくる事は十分に考えられますし、特に、マンションも築後40年を過ぎた場合には、そもそも、マンションの建て替えも検討される時期になってきます。
その時に数千万が必要となると どうでしょうか?
マンションによっては、マンション管理組合自体の収益が億単位の黒字になっている所もあります。そういう所と、毎月の管理費も増額しなければならない所とは、歴然とした差があります。
長期修繕計画は、基本的に将来の経済的変動は加味されていませんので、ほとんどの場合、その費用は初期に考えられた費用では、実際の修繕費用をまかなう事ができない場合が80%以上です。
それらは、全てがマンションの管理に関わってきます。
中古マンションの簡単な判断
外観を見ても大きく判断できます。
駐輪場
駐輪場を見て、どのようになっているか。
過不足はないか、適切な位置に整然とおかれているか。
駐輪場としては、結構管理実態がストレートに出てくるものですし、子供が多いようなマンションでは、駐輪不足になったりするのはよくある事です。
また機械式駐輪場では、その機械が適切に更新されているか、その駐輪場の使用費用はどうなっているかも 非常に 大切な項目です。
ベランダ
ベランダはマンションの共用部です。
災害時を考えてベランダに物を置くことは許されていません。
マンションのTVアンテナが古くスカパー等が見られず、個人でパラボラアンテナを立てている事も結構多いと思えます。
美観観点もあるのですが、より大切なのは、管理規約で禁止している事項を住民が行っている点です。
これらは、マンション管理機構が正しく働いてない事の顕著な現れです。
駐車場
駐車場に空きが沢山あるかどうか。
また機械式駐車場では、それらの定期的な保守・交換は行われているか。
これらも交換となる千万単位になります。
マンションの運営は、駐車場収入ありきで立案・実施されています。
もし 駐車場の空きが多い場合には、それはマンション運営に即影響が出てきます。
これらを見るだけで、ほぼそのマンションの適切な管理ができているかどうかも見えてきます。
中古マンションの管理はとても大切
マンションの管理は、住民一人一人がまず、管理規約に従った行動を取る事から始まります。
色々な考え方を持った人達のあつまりですから、価値観も様々です。
マンションも年齢を重ねると、当初考えてこられなかった様々な老朽化の問題が発生していきます。
それに対応するのが、マンション管理組合の役割です。
その時に、個人・個人が、マンション管理規約から逸脱した行為を実施しているとなれば、マンションそのものの老朽化に対する管理も適切に実施されない可能性が、大なのです。
私の住んでいるマンションは既に25年が経過しようとしています。
当初パラボラアンテナが一部ベランダに設置されていましたが、今は、全くありません。それと共に、私が言い出して高速光Lan導入に始まり、今年は、Nuro2Gも入り、今年度中には、8K/4K含めて全公共受信ができるようになります。
これらは、マンション管理が適切に実施されている福音です。
また他のマンションではあり得ない、マンション1Fの玄関扉が手動から自動となったり、音声だけのインターフォンが、映像付きの物に全戸変わったりもしています。
それでも費用は個人にはかかっていません。
それだけに、マンション管理組合の事項も多く・責任も大きいのが実態です。
一端崩れた管理組合を立て直すというのは、ほぼ不可能に近いものです。
そういうマンションに住まない為にも、管理状態を判断する事は、とても大切です。
2019年10月8日
